La loi ACTPE du 18 juin 2014 (dite loi « Pinel ») et son décret d’application portant réforme des baux commerciaux sont entrés en vigueur le 5 novembre 2014. Avec l’objectif d’encourager un rééquilibrage des relations locatives entre bailleurs et preneurs, plutôt que de l’imposer.

A l’origine de cette réforme, le législateur a fait le constat des difficultés croissantes des preneurs à bail de locaux commerciaux (autres que ceux représentant les plus grosses enseignes) à résister à l’exigence rigide et parfois irrationnelle des bailleurs de leur imposer un bail « triple net » faisant peser sur le preneur :

• non seulement le paiement d’un loyer facial correspondant parfois déjà au maximum des capacités financières de l’exploitant (de l’ordre de 8 % à 10 % du chiffre d’affaires du preneur),

• mais également l’ensemble des charges liées au bail sans aucune exception, en ce compris les réparations lourdes portant sur la structure du local (les travaux de « l’article 606 du code civil ») et les impôts incombant directement au bailleur en sa qualité de propriétaire du local, en particulier la taxe foncière.

Ce système, initialement mis en place par les foncières institutionnelles propriétaires des centres commerciaux les plus importants et les plus attractifs (c’est-à-dire ceux offrant des conditions de commercialités suffisamment favorables à leurs enseignes pour leur permettre d’assumer des charges relativement lourdes), pouvait– et peut d’ailleurs encore aujourd’hui – conduire les locataires à payer, dans certains cas, des charges locatives d’un montant supérieur à celui de leur loyer.

C’est tout naturellement que les propriétaires de site moins attractifs (centres commerciaux, retail parks et commerces de pied d’immeuble situés dans des emplacements non « prime ») ont ensuite contribué à répandre l’application du bail « triple net » à tous types d’actifs en l’imposant à des preneurs dont les revenus de l’exploitation du local ne permettaient pas toujours de faire face à un loyer et –surtout – à des charges dont ils n’avaient pas nécessairement été mis en mesure d’apprécier l’importance en toute connaissance de cause à l’occasion de la signature de leur bail.

Certaines pratiques discutables, sinon scélérates, consistaient en particulier à mettre en place des modalités de répartition des charges illisibles visant en définitive à faire peser sur certains preneurs des charges étrangères à leur local, soit du fait de la vacance d’autres locaux, soit du fait d’avantages financiers consentis dans les baux d’autres locataires.

Sans que le dialogue et le bon sens n’apparaissent toujours suffisants pour conduire les bailleurs les plus attachés à ces pratiques – et aussi les moins scrupuleux – à y renoncer.

Dans un contexte de crise économique et d’évolution des technologies remettant profondément en cause les modes d’exploitation classiques du commerce physique, la réforme « Pinel » a principalement eu pour objet d’encadrer et d’assainir la pratique du bail « triple net » à chacune de ses principales étapes, à savoir sa conclusion, son exécution et son expiration.

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