La hausse des taux

Nous avons constaté une hausse des taux au mois de Juin : c’est un événement significatif, après près de 2 ans de baisse. Hausse très légère, certes (selon les banques, entre 0,05% et 0,2%), mais qui marque clairement la fin d’un cycle baissier.

Sur le marché du prêt professionnel, où les durées des financements sont courtes (84 mois sur les fonds de commerce, et généralement moins de 180 mois sur l’immobilier), ces hausses n’ont aucun impact sur la rentabilité des projets.

Ce rebond intervient dans un contexte international tendu (incertitudes sur la Grèce, forte remontée des taux d’emprunt d’Etat), et marque une volonté des banques de « casser » la spirale de la chute des taux, afin de préserver leurs marges.

Les conditions d’emprunt restent très favorables : la plupart de nos prêts (hors immobilier) sur 7 ans continuent à se financer à moins de 2% (parfois à 1% sur les profils les plus recherchés). En comparaison avec les taux en vigueur en Octobre 2008, par exemple, c’est toujours une excellente affaire ; à l’époque, les emprunts professionnels se négociaient aux alentours de 5%…

Bref, aujourd’hui – l’effet de levier permis par l’endettement bancaire professionnel reste historiquement attractif.

Mais, compte tenu du contexte général (fragilité de la croissance, environnement international), ces excellents crédits restent distribués avec beaucoup de précautions par les banques : plus que jamais, argumenter et « blinder » son dossier de demande de crédit est crucial !

Ville Envie dynamise les bassins à flot de Bordeaux

Tout récemment, nous avons négocié le financement de l’installation de boutiques sur le secteur des Bassins à Flot à Bordeaux – faisant partie d’un ensemble d’immobilier professionnel géré par Sébastien Favant, via sa société Ville Envie.

Ville Envie est un  partenaire intégrateur de pôles de commerces durables pour les collectivités et les opérateurs immobiliers. Ville Envie conçoit, commercialise et gère des polarités commerciales de proximité dans les nouveaux projets urbains dans lesquels la société holding mère ( Proxicommerce Investissement) investit durablement. Ville envie, créée en 2011, est très présent sur les développements urbain d’Aquitaine et notamment de Bordeaux ( Bassins à Flot, Euratlantique, Bègles…) et s’inscrit parmi les acteurs de développement de la ville de demain.

Le quartier des Bassins à Flot était historiquement un territoire industriel, dont on peut encore voir quelques reliques par endroits. Il réunit des activités nautiques, des PME/TPE, un tissu associatif riche, mais aussi des friches industrielles. Il accueille également une partie des installations du Grand Port Autonome de Bordeaux.

Un grand projet de réaménagement du quartier est en cours. L’idée est de « faire la ville autrement » afin de transformer les Bassins à flot en éco-quartier qui expérimentera de nouvelles sources d’énergie. Ce nouveau quartier, qui quadrille une zone de chalandise située entre Bacalan, Saint-Louis, la zone du lac et Brazza (Rive Droite), dispose d’un fort potentiel et témoigne d’une attractivité indéniable dans le cadre de la transformation urbaine de Bordeaux. Le quartier accueillera notamment la création de la cité des civilisations du vin, un cinéma multiplexe de 12 salles ainsi que le siège social de C discount (1000 employés), en faisant un véritable quartier connecté. De nombreux logements sont également en construction dans cette zone en pleine redynamisation, ce que les nouveaux commerçants du quartier regardent d’un bon œil.

Plus particulièrement, nous avons négocié le financement de la création d’un magasin en franchise Optical Discount. Le magasin est consacré à l’optique et à l’audio (prothèses). Le local de 201 m² est le plus grand local de l’immeuble avec une vitrine de 16m, il est idéalement placé avec une forte visibilité sous un ensemble de bureaux de plus de 900 m² et une centaine d’habitation.

La réussite de cette boutique va reposer sur deux associés complémentaires : Olivier Cario, audioprothésiste et Nicolas Perez, opticien, ayant tous deux travaillé au sein de plusieurs enseignes. Ils se sont rencontrés lors de leur dernière expérience en tant que salariés chez Optical Center dans l’Oise. Ils croient fortement au potentiel de la ville de Bordeaux et en particulier de cette zone en pleine rénovation. Plusieurs banques, suite à notre intervention, ont accepté de les accompagner avec des offres très agressives commercialement. Au final, nous avons pu leur négocier un taux de crédit inférieur à 1%.

Nous avons également obtenu le financement pour la création d’un fonds de commerce de boulangerie/pâtisserie mitoyen à cette boutique d’optique, faisant la joie des habitants du quartier qui devaient auparavant se déplacer jusqu’aux Chartrons pour acheter leur pain.

Les deux commerces, qui seront inaugurés sous le patronage d’Alain Juppé le 7 juillet, disposeront de places de parking en arrêt minute sur 50 mètres : un critère de choix déterminant pour les créateurs.

Proxicommerce Investissement est partenaire de Mandiri qui accompagne le financement des professionnels de l’immobilier.

Maîtriser et profiter de l’usage de votre marque sur les réseaux sociaux

Les sociétés sont aujourd’hui de plus en plus confrontées à des problématiques sur les réseaux sociaux et sont touchées par des usages soit non autorisés, soit préjudiciables de leur marque sur internet et en particulier sur les réseaux sociaux. Or, au-delà de la simple réglementation, les réseaux sociaux doivent devenir pour l’entreprise un moyen de communication primordial.

En l’absence de règles préétablies et d’anticipation, nous constatons que les sociétés font principalement face à 3 situations :

L’indisponibilité de leur nom en tant que « Usernames » sur un réseau social c’est-à-dire leur nom qui est déjà pris par un tiers et qu’il n’est pas toujours possible de récupérer sur la base d’un fondement juridique (cf. « [PLUS BELLE LA VIE : « Usernames » et action en contrefaçon ne font pas toujours bon ménage->http://www.ip-talk.fr/2014/01/24/belle-la-vie-usernames-action-en-contrefacon-ne-font-pas-toujours-bon-menage/%5D » de Colombe Dougnac et Alice Gautron );

La faible (voir l’absence) de visibilité de l’entreprise sur les réseaux sociaux : (cf. « [Booster votre visibilité sur les réseaux sociaux grâce à une stratégie marque pertinente !->http://www.ip-talk.fr/2014/06/27/booster-votre-visibilite-sur-les-reseaux-sociaux-grace-a-une-strategie-marque-pertinente/%5D » de Colombe Dougnac et Clara Feragus ). Les réseaux sociaux sont devenus d’une telle importance et grâce à eux la société peut atteindre en un clic un nombre considérable de personnes, ils représentent aujourd’hui un vecteur indéniable de publicité qu’il faut mettre à profit. C’est pourquoi l’entreprise doit les utiliser comme un moyen de communication exponentielle.

Les publications faites par les tiers ou les employés de la société qui seraient susceptibles de porter atteinte à l’image de l’entreprise : si le principe est la liberté d’expression sur les réseaux sociaux, celui-ci est limité par les garde-fous que sont le dénigrement ou l’injure. Les situations ne sont pas toutes répréhensibles. Après quelques hésitations, la jurisprudence récente considère « Facebook » comme un lieu public dans la mesure où « {nul ne peut ignorer que Facebook, qui est un réseau accessible par connexion internet, ne garantit pas toujours la confidentialité nécessaire} » [[CA, Reims, 9 juin 2010, n°09/03209]], ce qui permet ainsi d’agir à l’encontre de propos malveillants publiés par des salariées sur le réseau social en question. Le fait que le profil soit fermé ne peut être un rempart à d’éventuelles insultes. Rappelons simplement que les propos doivent clairement identifier la personne visée. De plus, le seul fait de « liker » une photo ou un commentaire dénigrant par exemple peut être considéré comme une atteinte [[Tribunal Administratif de Montpellier, 10 avril 2015]].

Toutes ces situations sont préjudiciables pour la société ou la personne de la société visée par l’atteinte et que l’entreprise se doit de protéger.

Il y a deux types de stratégie de réaction :

Soit contentieuse si la situation est répréhensible (dénigrement, injure ou principe contractuel de loyauté). L’inconvénient est que si la stratégie de « réaction » peut être efficace à court terme, celle-ci peut s’avérer onéreuse, sachant qu’il est difficile de garder une certaine cohérence à plus long terme dans les actions. De plus, en l’absence d’une politique de prévention et de gestion des médias sociaux, il est peu probable que les réactions ponctuelles suffisent à enrayer le problème et permettent de tirer profit de ces publications.

Soit préventive et organisationnelle en mettant en place une politique de médias sociaux au sein de l’entreprise dont les bénéfices sont multiples :

– inciter une réflexion en impliquant les salariés sur l’usage des réseaux sociaux ;

– informer les salariés sur les risques liés à l’utilisation des réseaux sociaux (sécurité des données, confidentialité des informations) : la frontière entre vie privée et vie publique n’existe quasiment plus au regard des dernières décisions ;

– partager avec les salariés la politique de l’entreprise sur les réseaux sociaux ;

– recommander les salariés sur le bon usage des réseaux sociaux ;

– informer les salariés sur les moyens de contrôle et leur finalité ;

– protéger l’entreprise contre la mise en cause de sa responsabilité juridique.

L’élaboration d’une charte va permettre de poser les grandes règles tout en rappelant les valeurs de l’entreprise. Cela implique bien entendu d’identifier le périmètre de la charte médias sociaux et de définir des grands axes stratégiques en priorisant les différentes situations rencontrées, évaluer et identifier les ressources nécessaires pour appliquer la stratégie, pour au final l’implanter dans l’entreprise. Se pose la question également de savoir comment intégrer cette charte dans l’entreprise sachant que pour qu’elle soit efficace, la charte doit respecter les règles du droit de travail.

En conclusion, l’entreprise doit fonctionner par étape :

  1. Faire un état des lieux de son positionnement sur les réseaux sociaux pour savoir où elle se situe et identifier les carences ;
  2. Mettre en place une politique des réseaux sociaux en interne pour valoriser sa communication ; et
  3. Appliquer la charte et surveiller l’usage de son nom sur les réseaux sociaux pour pouvoir réagir.

Colombe Dougnac, Conseil en Propriété Industrielle, cabinet Inlex IP Expertise
(@ColombeDougnac)

Le paradoxe bancaire

Nous sommes aujourd’hui confrontés à un véritable paradoxe : s’il est devenu extrêmement difficile d’emprunter de l’argent pour un projet professionnel, celui-ci n’a jamais été aussi bon marché ! Ainsi, chose totalement inédite pour nous depuis que l’on a créé la société, il y a 10 ans : les taux proposés ne sont plus le reflet du risque estimé par les banques – ou d’une concurrence commerciale « normale » entre banques.

Cette situation paradoxale est générée par la conjonction de plusieurs phénomènes :

  • Des taux de refinancement historiquement bas
  • Une forte incitation des banques, par les pouvoirs publics et la BCE, à prêter de l’argent à « l’économie réelle »
  • L’environnement économique morose, peu propice aux affaires et à la prise de risques
  • Des défaillances d’entreprises en hausse

Encore la semaine dernière, nous avons négocié des emprunts plutôt compliqués, sans vraiment de mise en concurrence entre les banques, à des taux d’intérêt inférieurs à 1% ! (0,71% et 0,85%). Et pas uniquement pour des professions libérales !

Ainsi, le dossier à 0,85%, qui consistait en des rachats de parts sociales de profession libérale, sans apport, a été très compliqué à financer car la cliente avait des exigences précises sur le mode de financement de l’emprunt sur la holding. Il nous a donc fallu aller voir de nombreuses banques, pour finalement avoir cette excellente proposition auprès d’une seule. Les autres avaient jeté l’éponge, soit par manque d’apport, soit par non-validation du montage juridique. Bref : le taux n’est pas le reflet du risque perçu.

L’autre dossier, à 0,71%, consistait en la reprise d’un restaurant en forte difficulté, par une personne très expérimentée dans le redressement d’affaires, avec beaucoup d’apport. Il avait besoin d’une réponse rapide, et vu les montants demandés (presque 1M€), il était évident que peu de banques pourraient se mettre sur les rangs dans les délais impartis. La première offre formulée a été de 0,71%… alors que les autres banques sollicitées, qui ont répondu bien plus tard, étaient à des taux supérieurs… Bref : le taux n’est pas le reflet de la « libre-concurrence ».

Ainsi, même les règles de concurrence ne marchent plus : on peut avoir une très belle offre sans mise en concurrence. Mais… ce n’est pas généralisable !

En effet, à l’opposé, nous avons également un client qui est en train de mettre en place un financement à un peu plus de 4% (taux qui aurait été considéré comme incroyable en 2007 !), parce que cette banque (étrangère) n’a pas accès aux mêmes taux de refinancement que les banques françaises. Mais, en raison des délais, il faudra choisir cette solution, car le bailleur n’attendra pas d’éventuelles autres réponses de banques. Dans ce cas-là : on a un beau projet, qui devrait avoir de meilleures conditions… mais ce sont des éléments extérieurs qui fixent les règles du jeu…

En conclusion, une chose est sûre dans l’environnement actuel : l’incertitude est de mise ! Négocier un crédit professionnel nécessite un fort investissement en temps, et il ne faut négliger aucune piste. Ceci dit, les banques sont prêteuses : il faut simplement s’adapter à leurs nouvelles exigences.

Franchise Expo Paris 22-25 Mars 2015

Nous sommes exposants pour la 7ème année consécutive au sein du village des experts de Franchise Expo Paris, salon qui se tient Porte de Versailles du 22 au 25 mars 2015. Ainsi, nous proposons nos conseils aux 450 enseignes présentes sur ce salon – le plus important d’Europe dans la franchise – afin de faciliter le financement de leurs candidats.

Depuis notre création, il y a 10 ans, nous avons négocié des financements pour les candidats de 120 réseaux, dans des domaines d’activité très variés, allant de la coiffure à la restauration, en passant par le fitness, l’hôtellerie, les centres auto ou la boulangerie.

La franchise est aujourd’hui un cadre intéressant pour l’entrepreneuriat, car il sécurise les porteurs de projet, qui sont souvent en reconversion. Le concept est éprouvé, les équipes d’animation des enseignes sont présentes pour aider au développement des affaires, et le candidat bénéficie de l’expérience accumulée dans le réseau.

La franchise rassure également les banques, qui disposent de données chiffrées permettant de valider les prévisionnels – que ce soit en chiffre d’affaires ou en ratios d’exploitation (marge, masse salariale, charges…). Un entrepreneur en franchise a également moins de chances, statistiquement, de faire défaut : les banques sont donc plus enclines à ouvrir les vannes du crédit à un franchisé qu’à un commerçant indépendant.

Nous aurons le plaisir de vous retrouver sur notre stand (J28, au sein du village des experts, qui relie les deux halls d’exposition) le lundi 23 mars dès 18h30 pour un cocktail organisé avec nos partenaires In Extenso (expertise comptable), Territoires & Marketing (études de marché & géomarketing) et Simon Associés (avocats). Ce sera l’occasion d’échanger dans un cadre convivial sur nos expertises respectives.

Cocktail_2014

Nous étions également présents au MIPIM (Marché International des Professionnels de l’Immobilier), qui a eu lieu du 15 au 18 mars à Cannes. Cela a été l’occasion de rencontrer un large panel de professionnels de l’immobilier pour lesquels nous négocions régulièrement des financements : promoteurs, foncières, investisseurs et marchands de biens.

Notre présence sur ce salon nous a permis de développer notre visibilité, dans ce secteur où les acteurs à taille humaine sont très nombreux.

Décryptage de la loi Pinel par le cabinet Simon Associés

La loi ACTPE du 18 juin 2014 (dite loi « Pinel ») et son décret d’application portant réforme des baux commerciaux sont entrés en vigueur le 5 novembre 2014. Avec l’objectif d’encourager un rééquilibrage des relations locatives entre bailleurs et preneurs, plutôt que de l’imposer.

A l’origine de cette réforme, le législateur a fait le constat des difficultés croissantes des preneurs à bail de locaux commerciaux (autres que ceux représentant les plus grosses enseignes) à résister à l’exigence rigide et parfois irrationnelle des bailleurs de leur imposer un bail « triple net » faisant peser sur le preneur :

  • non seulement le paiement d’un loyer facial correspondant parfois déjà au maximum des capacités financières de l’exploitant (de l’ordre de 8 % à 10 % du chiffre d’affaires du preneur),
  • mais également l’ensemble des charges liées au bail sans aucune exception, en ce compris les réparations lourdes portant sur la structure du local (les travaux de « l’article 606 du code civil ») et les impôts incombant directement au bailleur en sa qualité de propriétaire du local, en particulier la taxe foncière.

Ce système, initialement mis en place par les foncières institutionnelles propriétaires des centres commerciaux les plus importants et les plus attractifs (c’est-à-dire ceux offrant des conditions de commercialités suffisamment favorables à leurs enseignes pour leur permettre d’assumer des charges relativement lourdes), pouvait– et peut d’ailleurs encore aujourd’hui – conduire les locataires à payer, dans certains cas, des charges locatives d’un montant supérieur à celui de leur loyer.

C’est tout naturellement que les propriétaires de site moins attractifs (centres commerciaux, retail parks et commerces de pied d’immeuble situés dans des emplacements non « prime ») ont ensuite contribué à répandre l’application du bail « triple net » à tous types d’actifs en l’imposant à des preneurs dont les revenus de l’exploitation du local ne permettaient pas toujours de faire face à un loyer et –surtout – à des charges dont ils n’avaient pas nécessairement été mis en mesure d’apprécier l’importance en toute connaissance de cause à l’occasion de la signature de leur bail.

Certaines pratiques discutables, sinon scélérates, consistaient en particulier à mettre en place des modalités de répartition des charges illisibles visant en définitive à faire peser sur certains preneurs des charges étrangères à leur local, soit du fait de la vacance d’autres locaux, soit du fait d’avantages financiers consentis dans les baux d’autres locataires.

Sans que le dialogue et le bon sens n’apparaissent toujours suffisants pour conduire les bailleurs les plus attachés à ces pratiques – et aussi les moins scrupuleux – à y renoncer.

Dans un contexte de crise économique et d’évolution des technologies remettant profondément en cause les modes d’exploitation classiques du commerce physique, la réforme « Pinel » a principalement eu pour objet d’encadrer et d’assainir la pratique du bail « triple net » à chacune de ses principales étapes, à savoir sa conclusion, son exécution et son expiration.

Lien de téléchargement de l’article complet

La cabinet Simon Associés est partenaire de Mandiri expert du financement des professionnels de l’immobilier.